Zelfstandig Vastgoedadviseur Grond- en Vastgoedtransacties

1. Doel en aard van de opdracht De gemeente heeft tijdelijk behoefte aan specialistische expertise voor het opleveren van concrete resultaten ten behoeve van een vooraf afgebakend aantal grond- en vastgoedtransacties. De opdracht is resultaatgericht en heeft uitsluitend betrekking op de in deze opdracht en de bijbehorende transactielijst benoemde transacties. De opdracht heeft niet tot doel om structurele capaciteit ter beschikking te stellen, een reguliere functie te vervullen of een doorlopende vastgoedportefeuille te beheren. De transacties worden opgenomen in een limitatieve transactielijst. Per transactie worden ten minste vastgelegd:

• het betreffende object, de kavel, locatie of het dossiernummer;
• het type transactie;
• de uitgangssituatie;
• het overeengekomen resultaat;
• de op te leveren deliverables;
• de acceptatiecriteria;
• de beoogde opleverdatum;
• het financiële maximum van de deelopdracht.

Andere transacties of vastgoedvraagstukken vallen niet onder de opdracht. 2. Afbakening door middel van deelopdrachten Iedere transactie wordt uitgevoerd op basis van een vooraf schriftelijk overeengekomen deelopdracht. Een deelopdracht bevat ten minste:

• een concrete omschrijving van het te behalen resultaat;
• de overeengekomen deliverables;
• de toepasselijke gemeentelijke, juridische en projectspecifieke kaders;
• de objectieve acceptatiecriteria;
• de overeengekomen opleverdatum;
• de financiële afspraken en het financiële maximum.

Een deelopdracht ontstaat pas nadat opdrachtgever en opdrachtnemer daarover schriftelijk overeenstemming hebben bereikt. De opdrachtnemer is niet verplicht een aanvullende deelopdracht te aanvaarden. Nieuwe transacties worden niet automatisch aan de opdracht toegevoegd. Voor iedere aanvullende transactie is, voor zover passend binnen de aanbestedingsrechtelijke begrenzing van de oorspronkelijke opdracht, een afzonderlijke schriftelijke deelopdracht vereist. 3. Resultaten en deliverables 3.1 Gronduitgiften in Rijnsburg Voor de limitatief in de transactielijst benoemde gronduitgiften voor woningbouw en infrastructurele projecten wordt per transactie een volledig en voor gemeentelijke besluitvorming geschikt uitgiftedossier opgeleverd. Het uitgiftedossier bestaat per transactie ten minste uit:

• een onderbouwd uitgifteadvies;
• een dossier met de vastgelegde onderhandelingsuitkomsten;
• de voor gemeentelijke besluitvorming benodigde stukken;
• een conceptuitgifteovereenkomst;
• de voor juridische of notariële afwikkeling benodigde conceptstukken;
• een overdrachtsdossier met een overzicht van eventuele resterende besluitvormings- of uitvoeringshandelingen.

3.2 Maatschappelijke vastgoedobjecten in Katwijk Voor de twee in de transactielijst geïdentificeerde maatschappelijke vastgoedobjecten wordt per object een volledig en voor besluitvorming en overdracht geschikt verkoopdossier opgeleverd. Het verkoopdossier bestaat per object ten minste uit:

• een onderbouwd verkoopadvies;
• een dossier met de vastgelegde onderhandelingsuitkomsten;
• de voor gemeentelijke besluitvorming benodigde stukken;
• een document waarin de beoordeling en selectie van een mogelijke koper navolgbaar is vastgelegd;
• een conceptkoopovereenkomst;
• de voor juridische of notariële afwikkeling benodigde conceptstukken;
• een overdrachtsdossier met een overzicht van eventuele resterende besluitvormings- of uitvoeringshandelingen.

De voorbereiding van deze transacties vindt plaats in 2026. De beoogde notariële overdracht vindt plaats in 2027. De precieze resultaten en oplevermomenten worden per object in de betreffende deelopdracht vastgelegd. 3.3 Erfdienstbaarheden en zakelijke rechten in Valkenburg Voor de limitatief in de transactielijst opgenomen percelen en zakelijke rechten wordt per deelopdracht een volledig en voor besluitvorming en juridische afwikkeling geschikt dossier opgeleverd. Dit dossier bestaat ten minste uit:

• een analyse van de bestaande eigendomspositie en zakelijke rechten;
• een onderbouwd advies over de gewenste juridische inrichting;
• een dossier met de vastgelegde onderhandelingsuitkomsten;
• de voor gemeentelijke besluitvorming benodigde stukken;
• de relevante conceptovereenkomst;
• de voor notariële vestiging of wijziging benodigde conceptstukken;
• een overdrachtsdossier met een overzicht van eventuele resterende besluitvormings- of uitvoeringshandelingen.

Per deelopdracht wordt vooraf duidelijk vastgelegd of het resultaat betrekking heeft op een erfdienstbaarheid, erfpachtrecht of een ander zakelijk recht. De gebruikte begrippen moeten in de deelopdracht juridisch op elkaar aansluiten. 3.4 Bedrijfskavels Voor de drie in de transactielijst geïdentificeerde bedrijfskavels wordt per kavel een volledig en voor besluitvorming en overdracht geschikt verkoop- of uitgiftedossier opgeleverd. Het dossier bestaat per kavel ten minste uit:

• een onderbouwd verkoop- of uitgifteadvies;
• een dossier met de vastgelegde onderhandelingsuitkomsten;
• de voor gemeentelijke besluitvorming benodigde stukken;
• een document waarin de beoordeling en selectie van een mogelijke koper of gegadigde navolgbaar is vastgelegd;
• een conceptovereenkomst;
• de voor juridische of notariële afwikkeling benodigde conceptstukken;
• een overdrachtsdossier met een overzicht van eventuele resterende besluitvormings- of uitvoeringshandelingen.

4. Beheersbaar resultaat en afhankelijkheid van derden De opdrachtnemer is verantwoordelijk voor de tijdige en correcte oplevering van de deliverables die binnen de professionele invloedssfeer van de opdrachtnemer liggen. Bestuurlijke goedkeuring, besluitvorming door bevoegde gemeentelijke organen, medewerking van een koper of andere wederpartij en notariële levering zijn mede afhankelijk van de gemeente of derden. Deze externe uitkomsten worden daarom niet aangemerkt als een door de opdrachtnemer gegarandeerd resultaat, tenzij in een deelopdracht uitdrukkelijk anders is overeengekomen. Wanneer een transactie door een besluit van de gemeente of door het uitblijven van medewerking van een derde niet kan worden voltooid, kan een deelopdracht toch als afgerond worden beschouwd indien:

• alle overeengekomen en door de opdrachtnemer beheersbare deliverables zijn opgeleverd;
• het dossier een navolgbare beschrijving bevat van de bereikte stand van zaken;
• de resterende beslispunten en risico’s zijn vastgelegd;
• het dossier geschikt is voor bestuurlijke besluitvorming, beëindiging of overdracht.

5. Acceptatie van deliverables Iedere deelopdracht is afgerond nadat alle overeengekomen deliverables zijn opgeleverd en door de opdrachtgever zijn geaccepteerd. Een deliverable wordt geaccepteerd wanneer deze:

• volledig is ten opzichte van de deelopdracht;
• voldoet aan de vooraf schriftelijk vastgelegde acceptatiecriteria;
• aansluit op de vooraf verstrekte juridische, bestuurlijke en projectspecifieke kaders;
• gemaakte keuzes en adviezen navolgbaar motiveert;
• geschikt is voor het in de deelopdracht omschreven besluitvormings-, onderhandelings- of transactiedoel.

De opdrachtgever beoordeelt uitsluitend of een deliverable voldoet aan de vooraf overeengekomen acceptatiecriteria. De acceptatieprocedure mag niet worden gebruikt om tijdens de uitvoering eenzijdig nieuwe resultaten, voorwaarden of deliverables aan de deelopdracht toe te voegen. Wanneer een deliverable niet wordt geaccepteerd, motiveert de opdrachtgever schriftelijk op welke vooraf overeengekomen acceptatiecriteria het product tekortschiet. De opdrachtnemer krijgt een redelijke gelegenheid om een toerekenbaar gebrek te herstellen. 6. Organisatorische positie en zelfstandige uitvoering De opdrachtnemer wordt als extern specialist verbonden aan de in de transactielijst genoemde projecten. De gemeentelijke projectleider blijft verantwoordelijk voor het gemeentelijke project als geheel. De opdrachtnemer is uitsluitend verantwoordelijk voor de in de deelopdracht benoemde resultaten en deliverables binnen het vastgoed- en transactiespoor. De opdrachtgever stelt het gewenste resultaat, de toepasselijke kaders, de acceptatiecriteria en de uiterste opleverdatum vast. Binnen deze grenzen bepaalt de opdrachtnemer zelfstandig:

• de vakinhoudelijke aanpak;
• de volgorde van de werkzaamheden;
• de inrichting van de uitvoering;
• de eigen planning;
• de plaats en tijden waarop de werkzaamheden worden verricht, voor zover de aard van de transactie en noodzakelijke afspraken met betrokkenen dat toelaten.

De opdrachtgever geeft geen dagelijkse instructies over de uitvoering, werkwijze of taakverdeling. Afstemming tussen opdrachtgever en opdrachtnemer heeft uitsluitend betrekking op de voortgang, juridische of bestuurlijke randvoorwaarden, risico’s, kwaliteit en acceptatie van de overeengekomen deliverables. Samenwerking met gemeentelijke projectleiders, juridische adviseurs, assetmanagers en andere betrokkenen vindt uitsluitend plaats voor zover dit noodzakelijk is voor de uitvoering van een concrete deelopdracht. Deze samenwerking brengt geen hiërarchische of leidinggevende relatie met zich mee. 7. Uitsluiting van reguliere functieonderdelen De opdracht omvat uitsluitend resultaten die rechtstreeks verband houden met de limitatief benoemde transacties. De opdracht omvat nadrukkelijk niet:

• structureel portefeuillebeheer;
• regulier assetmanagement;
• vaste administratieve werkzaamheden;
• algemene of doorlopende teamtaken;
• lijn- of personeelsverantwoordelijkheid;
• vervanging van gemeentelijke medewerkers;
• achtervang bij ziekte, verlof of capaciteitsgebrek;
• structurele beschikbaarheid voor de gemeentelijke organisatie;
• deelname aan een reguliere werkverdeling;
• het behandelen van nieuwe vastgoedvraagstukken die niet in een schriftelijke deelopdracht zijn opgenomen;
• verplichte deelname aan algemene teamoverleggen die niet noodzakelijk zijn voor een concrete deelopdracht.

De opdrachtnemer wordt niet opgenomen in een verlofplanning, personeelsplanning of structureel werkrooster van de gemeente.